Häufig gestellte Fragen

Spekulationssteuer fällt grundsätzlich an, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als 10 Jahre liegen. Es gibt jedoch eine wichtige Ausnahme: Bei Eigennutzung ist der Verkauf steuerfrei, wenn Sie die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren ausschließlich selbst bewohnt haben. Bei vermieteten Objekten gilt strikt die 10-Jahres-Frist. Wir empfehlen vor jedem Verkauf eine steuerliche Vorabklärung — wir vermitteln Ihnen kostenfrei einen geeigneten Steuerberater.

Der Verbrauchsausweis basiert auf den tatsächlichen Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre und kostet ca. 50–100 €. Der Bedarfsausweis wird durch eine technische Berechnung der Gebäudehülle und Heizungsanlage erstellt, kostet 300–500 € und ist deutlich aussagekräftiger. Bei Wohngebäuden mit Bauantrag vor 1977 (sofern keine Wärmeschutzverordnung 77 erfüllt) ist der Bedarfsausweis Pflicht. Wir empfehlen den Bedarfsausweis grundsätzlich — Käufer trauen ihm mehr und nutzen ihn für Sanierungsplanung.

Eine fundierte Bewertung kombiniert drei Verfahren: Vergleichswertverfahren (Standard für Wohnungen), Sachwertverfahren (für freistehende Häuser) und Ertragswertverfahren (für vermietete Objekte). Online-Bewertungstools liefern oft Spannen von ±20 % — bei einer Million-Euro-Wohnung sind das 200.000 € Unterschied. Wir kommen für eine fundierte Bewertung kostenfrei zu Ihnen und liefern einen schriftlichen Bewertungsbericht mit Wertspanne und Marktstrategie-Empfehlung.

Seit der gesetzlichen Neuregelung 2020 gilt in Deutschland das Prinzip der hälftigen Teilung: Käufer und Verkäufer tragen die Maklerprovision je zur Hälfte. In Bayern liegt die Gesamtprovision bei 7,14 % inkl. MwSt. (3,57 % für Käufer, 3,57 % für Verkäufer). Diese Aufteilung ist nicht verhandelbar — auch wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat.

Vom Erstgespräch bis zum notariellen Kaufvertrag dauert ein professionell vermarkteter Verkauf in der Region München typischerweise 8–16 Wochen. Aufgeteilt: 1–2 Wochen für Bewertung und Aufbereitung, 2–4 Wochen für aktive Vermarktung, 4–8 Wochen für Verhandlung und Vertragsabwicklung. Bei Premium-Lagen oder Off-Market-Vermarktung kann es länger dauern, weil die Käufersuche selektiver erfolgt.

Die Auflassungsvormerkung ist eine Eintragung im Grundbuch, die Ihren Anspruch auf Eigentumsübergang nach Kaufvertragsschluss sichert. Sie schützt Sie davor, dass der Verkäufer die Immobilie zwischen Vertragsabschluss und endgültiger Eigentumsumschreibung an einen Dritten verkauft oder mit weiteren Lasten belastet. Die Eintragung erfolgt durch den Notar nach Beurkundung und ist Standard bei jedem Immobilienkauf in Deutschland.

Off-Market-Vermarktung — also der Verkauf ohne öffentliche Inserate auf Portalen wie ImmoScout24 — eignet sich besonders bei: Premium-Immobilien mit überschaubarem Käuferkreis, persönlichen Gründen für Diskretion (z. B. Trennung, Erbschaft, Geschäftsumstrukturierung), oder wenn Sie unnötige Aufmerksamkeit von Schaulustigen vermeiden möchten. Wir verfügen über ein etabliertes Netzwerk geprüfter Interessenten und können Ihre Immobilie diskret an passende Käufer vermitteln.

Beim Erwerb eines Ein- oder Zweifamilienhauses zur Selbstnutzung müssen Sie innerhalb von zwei Jahren nach Eigentumsübertragung bestimmte energetische Maßnahmen umsetzen: Austausch alter Konstanttemperaturkessel (Heizungen älter als 30 Jahre, mit Ausnahmen), Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Dachs sowie Dämmung von Warmwasser- und Heizungsleitungen in unbeheizten Räumen. Diese Pflichten sollten vor dem Kauf in die Preisverhandlung einfließen.

Im Käufermarkt überwiegt das Angebot die Nachfrage — Käufer haben Verhandlungsspielraum, Preise tendieren nach unten oder stagnieren. Im Verkäufermarkt ist die Nachfrage höher als das Angebot — Verkäufer können bessere Konditionen durchsetzen. Der Münchner Markt war über Jahre ein klassischer Verkäufermarkt; seit 2023 hat sich die Situation in vielen Segmenten differenziert. In B- und C-Lagen herrscht heute eher Käufermarkt, in A-Lagen weiterhin Verkäufermarkt.

Ja. Der Energieausweis ist seit 2014 bei Vermietung Pflicht und muss spätestens bei Besichtigung unaufgefordert vorgezeigt werden. Bei Immobilienanzeigen müssen die wichtigsten Energiekennwerte (Art des Ausweises, Baujahr, Hauptenergieträger, Energiekennwert, Effizienzklasse) bereits in der Anzeige stehen. Verstöße können mit Bußgeldern bis 15.000 € geahndet werden. Bei Eigentumswohnungen wird der Ausweis meist von der Hausverwaltung für das gesamte Gebäude erstellt — fragen Sie dort zuerst nach.

Erstens: Bestehen Sie auf einer ausführlichen Besichtigung — nicht nur des Hauses, sondern auch von Keller, Dachboden, Heizungsraum und Außenanlagen. Zweitens: Lassen Sie das Objekt vor Vertragsabschluss durch einen unabhängigen Sachverständigen begutachten (Kosten ca. 800–1.500 € für Wohngebäude). Drittens: Prüfen Sie die Teilungserklärung, Hausgeldabrechnungen und Protokolle der Eigentümerversammlung der letzten drei Jahre. Wir begleiten alle drei Schritte und vermitteln Ihnen geeignete Sachverständige aus unserem Netzwerk.