„Was ist meine Immobilie eigentlich wert?" ist die häufigste Frage, die wir hören. Es gibt darauf keine einfache Zahl – sondern eine fundierte Antwort, die aus mehreren Bewertungsverfahren, lokaler Marktkenntnis und einer ehrlichen Einschätzung der konkreten Käuferzielgruppe besteht. Wir erklären, wie professionelle Bewertung funktioniert und worauf Sie bei Online-Bewertungstools achten sollten.
Drei klassische Bewertungsverfahren
Im deutschen Bewertungsrecht (Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV) sind drei Verfahren etabliert. Ein professioneller Bewerter kombiniert sie und gewichtet, je nach Objekt:
Vergleichswertverfahren: Vergleich mit kürzlich verkauften ähnlichen Objekten in der gleichen Lage. Standard für Eigentumswohnungen und Reihenhäuser. Setzt eine ausreichende Anzahl tatsächlicher Vergleichsverkäufe voraus.
Sachwertverfahren: Berechnung aus Bodenwert + Herstellungskosten der baulichen Anlagen abzgl. Alterswertminderung. Standard für freistehende Einfamilienhäuser und besondere Objekte ohne ausreichende Vergleichsbasis.
Ertragswertverfahren: Berechnung aus den nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen, kapitalisiert mit einem objekt- und marktüblichen Zinssatz. Standard für vermietete Mehrfamilienhäuser und Anlageobjekte.
Was Online-Bewertungstools können – und was nicht
Online-Bewertungstools (von Portalen, Banken, einigen Maklern) liefern eine erste Orientierung, aber sie haben strukturelle Grenzen:
Online-Tools liefern oft Werte mit einer Spanne von ±20 %. Bei einer 1-Million-Wohnung sind das schnell 200.000 € Unterschied – das ist keine belastbare Verhandlungsgrundlage.
Praxis: was wir bei einer Bewertung tun
Eine fundierte Bewertung folgt bei uns in vier Schritten:
Diese Bewertung ist für Sie kostenfrei und unverbindlich – auch wenn Sie sich gegen einen Verkauf entscheiden.
Diese Bewertung ist für Sie kostenfrei und unverbindlich – auch wenn Sie sich gegen einen Verkauf entscheiden.
Häufige Irrtümer bei der Wertfindung
„Was ich für die Immobilie bezahlt habe, plus Inflation" – Der historische Kaufpreis ist irrelevant. Käufer interessieren sich für den heutigen Marktwert, nicht für Ihre persönliche Investitionsbilanz.
„Mein Nachbar hat doch X bekommen" – Vergleichbare Verkäufe sind wertvoll, aber jedes Objekt unterscheidet sich. Lage, Ausstattung, Bauzustand und Marktphase ändern sich oft schon innerhalb einer Straße.
„Sanierungen erhöhen den Wert 1:1" – Investitionen in Substanz erhöhen den Wert, aber selten zum vollen Investitionsbetrag. Eine 50.000-Euro-Sanierung erhöht den Verkaufspreis vielleicht um 30.000-40.000 €.
„Ein hoher Angebotspreis schadet nicht – ich kann ja runtergehen" – Doch. Ein zu hoher Preis schreckt seriöse Käufer ab, bringt nur Schnäppchenjäger und führt nach 3-6 Monaten zu schmerzhaften Preisrunden, in denen das Objekt am Markt „verbrannt" wirkt.
Sondersituationen: Erbschaft, Scheidung, Insolvenz
In emotionalen oder rechtlich komplexen Konstellationen reicht eine Marktbewertung oft nicht. Sie brauchen ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB durch einen vereidigten Sachverständigen.
Solche Gutachten sind teurer (typisch 2.000-5.000 € für Wohnimmobilien), aber sie sind gerichtsverwertbar und schützen Sie in Erbauseinandersetzungen, Zugewinnausgleich oder Steuerfragen.
Wir vermitteln Ihnen zertifizierte Sachverständige, mit denen wir seit Jahren zusammenarbeiten.
Häufige Fragen
Was kostet eine Immobilienbewertung?
Eine Marktwertschätzung durch einen Makler ist meist kostenfrei – auch bei uns. Ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten durch einen öffentlich bestellten Sachverständigen kostet je nach Objekt 2.000-5.000 €.
Ist eine Online-Bewertung ausreichend?
Für eine erste Orientierung ja, für eine Verkaufsentscheidung nein. Online-Bewertungen kennen weder Mikrolage, Bauzustand noch Hausgemeinschaft. Spannen von ±20 % sind die Regel.
Welches Bewertungsverfahren ist für meine Wohnung das Richtige?
Bei Eigentumswohnungen ist das Vergleichswertverfahren Standard. Bei besonderen oder vermieteten Objekten kombiniert man es mit Sach- oder Ertragswertverfahren. Wir wenden bei jeder Bewertung mehrere Verfahren parallel an.
Wie lange ist eine Bewertung gültig?
In stabilen Märkten 6-12 Monate. In dynamischen Marktphasen (wie aktuell) sollte die Bewertung nicht älter als 3 Monate sein, wenn Sie aktiv vermarkten.
