Notarkosten gehören zu den größten Posten der Erwerbsnebenkosten und werden von vielen Käuferinnen und Käufern unterschätzt. In Bayern müssen Sie mit etwa 1,5 bis 2 % des Kaufpreises rechnen – aufgeteilt auf Notar, Grundbuchamt und Auslagen. Wir erklären, wie sich diese Kosten zusammensetzen, welche Posten unvermeidbar sind, und an welchen Stellen Sie tatsächlich gestalten können.
Wie sich Notarkosten in Deutschland zusammensetzen
Die Notargebühren sind in der Bundesrepublik Deutschland einheitlich durch das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt. Notarinnen und Notare können also keine Honorarverhandlung mit Ihnen führen – jeder Notar in Bayern berechnet die gleiche Summe für die gleiche Dienstleistung.
Die Berechnung folgt einem Geschäftswert (in der Regel der Kaufpreis) und Gebührensätzen aus dem GNotKG. Für die wichtigsten Tätigkeiten – Beurkundung des Kaufvertrags, Eintragung der Auflassungsvormerkung, Eintragung im Grundbuch – fallen separate Gebühren an, die sich addieren.
Zusätzlich zu den eigentlichen Notargebühren entstehen Gerichtskosten beim Grundbuchamt sowie kleinere Auslagen für Beglaubigungen, Kopien und Postzustellungen.
Konkretes Rechenbeispiel: Wohnung für 600.000 € in München
Bei einem Kaufpreis von 600.000 € entstehen typischerweise folgende Posten (Werte gerundet, Stand Frühjahr 2026):
Summe bei finanziertem Kauf: rund 5.000 € bis 5.500 €. Beim Bar-Kauf (ohne Grundschuldbestellung) reduziert sich die Summe um ca. 1.000 €.
Wer zahlt was? Praxis in Bayern
Grundsätzlich sind Käufer und Verkäufer für unterschiedliche Posten kostenpflichtig: Der Käufer trägt traditionell die Kosten für Beurkundung, Vollzug, Auflassungsvormerkung und Grundbucheintragung. Der Verkäufer übernimmt die Kosten für Lastenfreistellung (Löschung bestehender Grundschulden zu seinen Lasten).
In der Praxis wird die Kostenverteilung im Kaufvertrag explizit geregelt. Achten Sie darauf, dass diese Regelung mit den ortsüblichen Standards übereinstimmt – Abweichungen sind selten, aber möglich.
Grundsätzlich sind Käufer und Verkäufer für unterschiedliche Posten kostenpflichtig: Der Käufer trägt traditionell die Kosten für Beurkundung, Vollzug, Auflassungsvormerkung und Grundbucheintragung.
Wo Sie tatsächlich gestalten können
Die Notargebühren selbst sind nicht verhandelbar. Es gibt aber drei Stellschrauben, die in Summe spürbar wirken können:
Häufige Missverständnisse
„Ich kann mir einen günstigeren Notar suchen" – Nein. Die Gebühren sind bundeseinheitlich. Was unterscheidet, ist die Servicequalität, Erreichbarkeit und Erfahrung in komplexen Konstellationen (z. B. ausländische Käufer, Erbengemeinschaften, gewerbliche Objekte).
„Notarkosten kann ich von der Steuer absetzen" – Bei selbstgenutzten Immobilien grundsätzlich nicht. Bei vermieteten Objekten lassen sich Notar- und Grundbuchkosten anteilig im Rahmen der Anschaffungsnebenkosten über die AfA absetzen.
„Der Notar wählt die Bank für mich" – Nein. Der Notar ist neutrale Instanz. Er beurkundet, was Käufer und Verkäufer vereinbaren, und sorgt für die saubere Abwicklung – aber er berät nicht zur Finanzierungsstrategie.
Wie wir Sie als Makler dabei begleiten
Notarwahl und Vertragsdetails sind kein „Detail am Schluss", sondern entscheidend für einen reibungslosen Kaufabschluss. Wir empfehlen Ihnen Notare, mit denen wir seit Jahren zusammenarbeiten, prüfen den Vertragsentwurf vor der Beurkundung gemeinsam mit Ihnen und sind beim Notartermin dabei. Diese Begleitung ist Teil unserer Maklerleistung – nicht ein Zusatz.
Häufige Fragen
Sind Notarkosten in Bayern höher als in anderen Bundesländern?
Nein. Die Notargebühren sind durch das GNotKG bundeseinheitlich. Die Höhe der Erwerbsnebenkosten ergibt sich primär aus der Grunderwerbsteuer (in Bayern 3,5 %) und ist dort niedriger als z. B. in Berlin oder NRW (jeweils 6,5 %).
Wann muss ich die Notarkosten zahlen?
Die Notarkostenrechnung kommt typischerweise einige Wochen nach Beurkundung, sobald der Notar alle Vollzugsschritte begonnen hat. Üblich sind 2-4 Wochen nach Beurkundung. Bezahlen Sie die Rechnung zeitnah, damit der Vollzug nicht verzögert wird.
Kann ich den Notar selbst aussuchen?
Ja. In Deutschland besteht freie Notarwahl. Üblicherweise wählt der Käufer den Notar, weil er die Notarkosten trägt. In komplexen Konstellationen (z. B. bei Verkauf durch eine Erbengemeinschaft) kann es sinnvoll sein, einen mit der Sache bereits vertrauten Notar zu wählen.
Was kostet die reine Beratung beim Notar?
Bei einer reinen Beratung ohne anschließende Beurkundung ist die Beratungsgebühr meist deutlich niedriger oder im Rahmen einer pauschalen Erstberatung kostenfrei. Klären Sie das vor dem Termin telefonisch ab.
