Die Grunderwerbsteuer ist nach dem Kaufpreis selbst der größte Einzelposten Ihrer Erwerbsnebenkosten. In Bayern profitieren Sie hier von einer der niedrigsten Steuersätze Deutschlands – ein finanzieller Vorteil, der bei einem 800.000-Euro-Haus schnell 25.000 € ausmacht. Wir erklären, wie die Steuer berechnet wird, wer sie zahlt und an welchen Stellen sich legaler Spielraum bietet.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Bayern?
In Bayern beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5 % des Kaufpreises (Stand 2026). Das ist gemeinsam mit Sachsen der niedrigste Satz aller Bundesländer.
Im Vergleich: Andere Bundesländer wie Berlin, Brandenburg, Hessen, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen erheben 6,5 % – also fast das Doppelte. Auf einen Kaufpreis von 600.000 € sind das 21.000 € Grunderwerbsteuer in Bayern, gegenüber 39.000 € in NRW.
Diese Differenz ist einer der Gründe, warum Käufer aus anderen Bundesländern bei vergleichbaren Objekten einen Bayern-Standort bevorzugen.
Wer zahlt die Grunderwerbsteuer?
Rechtlich sind Käufer und Verkäufer Gesamtschuldner – beide haften gegenüber dem Finanzamt. In der Praxis wird die Grunderwerbsteuer in jedem Kaufvertrag dem Käufer zugewiesen. Diese Regel ist so etabliert, dass jede andere Vereinbarung extreme Ausnahme wäre.
Das Finanzamt sendet den Steuerbescheid direkt an den Käufer, üblicherweise 4-8 Wochen nach Beurkundung. Bezahlen Sie diesen Bescheid zeitnah – der Notar bekommt erst nach Zahlung die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne die kein Eintrag im Grundbuch erfolgen kann.
Bemessungsgrundlage: Was ist genau steuerpflichtig?
Bemessungsgrundlage ist der vereinbarte Kaufpreis – aber nur für die unbewegliche Substanz: Grundstück, Gebäude, fest verbundene Anlagen.
Bewegliche Sachen werden nicht besteuert. Wenn Sie also Möbel, eine Einbauküche, Kaminholz oder andere bewegliche Gegenstände miterwerben, sollten diese im Kaufvertrag mit eigenem Wert separat ausgewiesen werden.
Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 800.000 €, der eine Einbauküche im Wert von 25.000 € enthält, sollten Sie 775.000 € als Kaufpreis für die Immobilie und 25.000 € als Kaufpreis für bewegliche Sachen vereinbaren. Die Grunderwerbsteuer fällt nur auf die 775.000 € an – das spart 875 €.
Bemessungsgrundlage ist der vereinbarte Kaufpreis – aber nur für die unbewegliche Substanz: Grundstück, Gebäude, fest verbundene Anlagen.
Ausnahmen und Befreiungen
Familienkreis: Übertragungen zwischen Ehegatten, eingetragenen Lebenspartnern und in gerader Linie verwandten Personen (Eltern, Kinder, Enkel) sind grunderwerbsteuerfrei. Auch Erbschaften und Schenkungen sind befreit – dort greift stattdessen die Erbschafts- oder Schenkungsteuer.
Kleinwertige Erwerbe: Bei Kaufpreisen unter 2.500 € entfällt die Grunderwerbsteuer. Praktisch relevant nur bei Garagen oder Stellplätzen.
Gesellschaftsumwandlungen: Bei Umwandlungen innerhalb von Konzernen kann unter bestimmten Voraussetzungen Befreiung greifen – relevant aber fast ausschließlich für gewerbliche Käufer.
Was bei der Grunderwerbsteuer schiefgehen kann
Falsche Wertaufteilung bei Möbeln: Wenn Sie zu viel auf bewegliche Sachen ausweisen (z. B. 100.000 € „Möbel" bei einem 800.000-Euro-Kauf), prüft das Finanzamt kritisch. Halten Sie den Wert beweglicher Sachen realistisch.
Spätere Bauverpflichtung: Wenn Sie ein unbebautes Grundstück kaufen und gleichzeitig einen Bauvertrag mit demselben Bauträger abschließen, prüft das Finanzamt, ob es sich um ein einheitliches Vertragswerk handelt. In dem Fall wird die Grunderwerbsteuer auf den Gesamtbetrag (Grundstück + Bau) erhoben – nicht nur auf das Grundstück.
Verzögerung der Zahlung: Wenn Sie den Steuerbescheid nicht zeitnah begleichen, verzögert sich der gesamte Eintragsprozess. Mahnzinsen können zusätzlich anfallen.
Wie wir Sie unterstützen
Die Grunderwerbsteuer selbst lässt sich kaum verhandeln, aber die Vertragsgestaltung – und damit die Bemessungsgrundlage – ist eine Frage der Sorgfalt. Wir prüfen den Kaufvertragsentwurf vor der Beurkundung darauf, ob bewegliche Sachen sauber abgegrenzt sind, und arbeiten dabei eng mit dem Notar und Finanzierungsvermittler zusammen.
Häufige Fragen
Wann wird die Grunderwerbsteuer fällig?
Mit dem Steuerbescheid des Finanzamts, üblicherweise 4-8 Wochen nach notarieller Beurkundung. Sie haben dann typisch einen Monat Zahlungsfrist.
Kann ich die Grunderwerbsteuer von der Steuer absetzen?
Bei selbstgenutzten Immobilien grundsätzlich nicht. Bei vermieteten Objekten ist sie Teil der Anschaffungsnebenkosten und kann anteilig über die AfA (in der Regel 50 Jahre) abgeschrieben werden.
Lohnt es sich, Möbel im Kaufvertrag separat auszuweisen?
Ja, wenn die Möbel realistisch einen nennenswerten Wert haben (z. B. eine hochwertige Einbauküche). Bei einem 800.000-Euro-Kauf mit 25.000 € Möbel-Anteil sparen Sie 875 € Grunderwerbsteuer. Bei kleinen Beträgen lohnt sich der Aufwand nicht.
Was passiert, wenn ich den Bescheid nicht zahle?
Der Notar bekommt keine Unbedenklichkeitsbescheinigung – ohne diese kein Grundbucheintrag. Sie sind formal Eigentümer, aber nicht im Grundbuch eingetragen, was rechtlich problematisch ist.
