Der Verkauf einer geerbten Immobilie unterscheidet sich rechtlich und steuerlich vom Verkauf einer eigenen Wohnung. Erbschein, Erbengemeinschaft, Spekulationssteuer-Fristen, Erbschaftssteuer – jeder dieser Punkte kann den Verkauf verzögern oder verteuern, wenn Sie ihn nicht von Anfang an einplanen. Wir erklären den typischen Ablauf, die häufigsten Stolperfallen und wie Sie sich strukturiert vorbereiten.
Schritt 1: Erbnachweis sichern
Vor jedem Verkauf brauchen Sie einen verbindlichen Erbnachweis. Dafür stehen zwei Wege zur Verfügung:
Notarielles Testament + Eröffnungsprotokoll: Wenn der Erblasser ein notarielles Testament hinterlassen hat, reicht in der Regel das Testament zusammen mit dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts. Kein zusätzlicher Erbschein nötig. Schneller und günstiger.
Erbschein: Bei privatschriftlichen Testamenten oder gesetzlicher Erbfolge ohne Testament beantragen Sie einen Erbschein beim Nachlassgericht. Kosten: typisch 1-2 % des Nachlasswerts. Dauer: 4-12 Wochen. Bevor der Erbschein vorliegt, kann das Grundstück nicht im Grundbuch umgeschrieben werden – und der Verkauf nicht beurkundet werden.
Sammeln Sie zudem alle Unterlagen zum Objekt: Grundbuchauszug, Energieausweis, ggf. Hausgeldabrechnungen, Bauakten, Steuerbescheide. Vieles davon liegt nicht beim Erblasser – Behörden- und Hausverwaltungs-Anforderungen brauchen Zeit.
Schritt 2: Erbengemeinschaft strukturieren
Wenn Sie nicht Alleinerbe sind, sondern Teil einer Erbengemeinschaft, gelten besondere Regeln. Eine Erbengemeinschaft kann nur gemeinsam über die Immobilie entscheiden – Verkauf, Vermietung, Renovierung. Mehrheitsentscheidungen helfen nicht; alle Erben müssen zustimmen.
Mögliche Konstellationen:
Einigkeit unter den Erben: Alle wollen verkaufen, alle stimmen dem Preis zu. Der Verkauf läuft wie ein normaler Verkauf, nur mit allen Erben als Vertragspartner.
Übernahme durch einen Erben: Ein Erbe will die Immobilie behalten und zahlt die anderen aus. Erfordert Bewertung, Auseinandersetzungsvereinbarung, oft notariell.
Streit unter den Erben: Wenn keine Einigung möglich ist, bleibt nur die Teilungsversteigerung bei Gericht. Erbringt häufig deutlich weniger als ein freihändiger Verkauf, dauert lang und ist emotional belastend.
Investieren Sie Zeit in die familiäre Klärung, bevor der Markt eingeschaltet wird. Wir vermitteln Ihnen bei Bedarf Mediatoren und auf Erbrecht spezialisierte Anwälte.
Schritt 3: Spekulationssteuer prüfen
Bei geerbten Immobilien wird die Anschaffung des Erblassers angerechnet, nicht der Erbfall selbst. Wenn der Erblasser die Immobilie 1995 gekauft hat, ist die 10-Jahres-Frist längst abgelaufen – ein Verkauf ist steuerfrei, unabhängig von Eigennutzung.
Beispiel: Ihr Vater hat 2008 ein Haus für 400.000 € gekauft. Sie erben es 2024 (Verkehrswert dann 800.000 €). Sie verkaufen 2025 für 850.000 €. Spekulationssteuer? Nein – die 10-Jahres-Frist (gerechnet ab 2008) ist 2018 abgelaufen. Der Gewinn ist steuerfrei.
Anders sieht es aus, wenn der Erblasser kürzlich gekauft hat. Beispiel: Erblasser kauft 2020 ein Haus für 500.000 €, verstirbt 2023, Sie erben und verkaufen 2025 für 700.000 €. Die 10-Jahres-Frist läuft erst 2030 ab. Verkauf 2025 → Gewinn 200.000 € ist potenziell steuerpflichtig.
Auch hier hilft die Eigennutzungs-Ausnahme: Wenn Sie die Immobilie nach Erbschaft selbst bewohnen (Verkaufsjahr und zwei vorangegangene Kalenderjahre), ist der Verkauf steuerfrei – unabhängig von der Frist.
Bei geerbten Immobilien wird die Anschaffung des Erblassers angerechnet, nicht der Erbfall selbst.
Schritt 4: Erbschaftssteuer kalkulieren
Die Erbschaftssteuer ist eine separate Steuer, die unabhängig von einem späteren Verkauf anfällt. Sie wird auf den steuerlichen Wert der geerbten Immobilie erhoben, abzüglich Freibeträge.
Freibeträge in 2026:
Steuersätze: Je nach Steuerklasse 7-50 %. Innerhalb der Familie (Steuerklasse I) liegen die Sätze bei 7-30 %, je nach Wert.
Praxis-Tipp: Bei selbst genutzten Wohnimmobilien an den Ehegatten oder die eigenen Kinder gibt es eine vollständige Erbschaftssteuer-Befreiung – sofern die Immobilie weiter selbst genutzt wird, mindestens 10 Jahre. Bei Verkauf vor Ablauf der 10 Jahre wird die Befreiung rückwirkend versagt.
Schritt 5: Verkauf strategisch ansetzen
Bewertung als Grundlage: Holen Sie eine fundierte Bewertung ein, nicht nur eine Online-Schätzung. Bei Erbfällen ist häufig ein Verkehrswertgutachten sinnvoll, weil es auch für Erbauseinandersetzung und Erbschaftssteuer-Erklärung gerichtsfest verwendbar ist.
Sanierungsstand prüfen: Geerbte Häuser sind oft jahrzehntelang vom Erblasser bewohnt – mit entsprechendem Renovierungsbedarf. Entscheiden Sie früh: verkaufen Sie im Ist-Zustand (mit entsprechendem Preisabschlag) oder investieren Sie noch in Aufwertung?
Mieter-Situation klären: Wenn die Immobilie vermietet ist, erbt der Käufer die bestehenden Mietverhältnisse. Das beeinflusst den Verkaufspreis erheblich (vermietetes Objekt = ca. 20-30 % unter freiem Wert).
Off-Market oder offene Vermarktung: Bei Erbschaft ist Off-Market oft die diskretere und schnellere Variante – besonders bei Erbengemeinschaften, in denen Außenwahrnehmung kompliziert sein kann.
Wie wir Sie begleiten
Wir kennen die typischen Hürden bei Erbschaftsverkäufen und arbeiten eng mit auf Erbrecht spezialisierten Anwälten und Steuerberatern zusammen. Vom Erbschein über die Bewertung bis zum notariellen Verkauf begleiten wir Sie als zentraler Ansprechpartner – damit Sie sich auf die emotionalen Aspekte konzentrieren können, während die rechtlich-technischen Schritte zuverlässig laufen.
Häufige Fragen
Wie lange dauert der Verkauf einer geerbten Immobilie?
Mit Erbschein und ohne Erbengemeinschaft: 8-16 Wochen wie bei normalen Verkäufen. Mit Erbschein-Wartezeit oder Erbengemeinschafts-Klärung: 4-12 Monate Gesamtdauer realistischer Erwartungswert.
Muss ich Erbschaftssteuer zahlen, auch wenn ich verkaufe?
Ja. Erbschaftssteuer fällt unabhängig vom späteren Verkauf an. Sie wird auf den Verkehrswert zum Zeitpunkt des Erbfalls berechnet. Der Verkauf hat darauf keinen Einfluss – außer er erfolgt unter Marktwert; dann lässt sich das ggf. zur Korrektur der Steuererklärung nutzen.
Was ist eine Teilungsversteigerung und wie vermeide ich sie?
Bei unauflösbarem Streit in einer Erbengemeinschaft kann jeder Erbe die Teilungsversteigerung beantragen – ein Gerichtsverfahren, das die Immobilie zwangsversteigert. Das Ergebnis ist meist deutlich unter Marktwert. Vermeidung durch frühe Mediation und einvernehmliche Einigung.
Brauche ich einen Anwalt für den Verkauf einer geerbten Immobilie?
Bei einfacher Konstellation (Alleinerbe, klares Testament) nicht zwingend. Bei Erbengemeinschaft, mehrdeutigem Testament oder grenzüberschreitender Erbschaft (z. B. Erblasser im Ausland verstorben) dringend empfohlen. Wir vermitteln spezialisierte Anwälte.
