Nicht jede Immobilie sollte öffentlich auf Portalen wie ImmoScout24 angeboten werden. In bestimmten Konstellationen – Premium-Lagen, persönliche Diskretion, professionelle Vermarktungsstrategie – ist die Off-Market-Vermarktung der bessere Weg. Wir erklären, wann ein Off-Market-Verkauf Sinn macht, welche Vor- und Nachteile er hat und wie der Prozess in der Praxis abläuft.
Was ist ein Off-Market-Verkauf?
Off-Market-Verkauf bedeutet: die Immobilie wird nicht öffentlich auf Online-Portalen, in Zeitungsanzeigen oder per Schaufenster-Aushang angeboten. Stattdessen erfolgt die Vermarktung gezielt über das persönliche Netzwerk eines Maklers, an handverlesene, vorqualifizierte Interessenten.
Ein gut etablierter Makler mit Off-Market-Praxis verfügt über eine Kartei aktiver Suchender mit klarem Suchprofil, deren Bonität und Kaufabsicht bereits geprüft wurden. Aus dieser Kartei werden gezielt 5-15 Interessenten angesprochen.
Die Beurkundung beim Notar verläuft technisch identisch zu einem öffentlich vermarkteten Verkauf – nur der Vermarktungsweg ist anders.
Wann macht Off-Market Sinn?
Premium-Immobilien: Bei Objekten ab ca. 1,5 Mio. € ist die Käuferzahl ohnehin überschaubar. Eine öffentliche Vermarktung schreckt seriöse Käufer eher ab als sie anzuziehen – sie wollen Diskretion, keine Massenbesichtigungen.
Persönliche Gründe: Trennung, Erbschaft, Berufswechsel, Geschäftsumstrukturierung – nicht jeder Verkauf soll im Bekanntenkreis bekannt werden. Off-Market schützt Ihre Privatsphäre.
Vermietete Objekte: Wenn die Immobilie vermietet ist und Sie nicht möchten, dass die Mieter über Inserate vom geplanten Verkauf erfahren, ist Off-Market die schonendere Variante.
Geschäftliche Diskretion: Unternehmer, Politiker, prominent beschäftigte Personen wollen oft nicht, dass ihr Vermögensumfang oder Standortwechsel öffentlich nachvollziehbar wird.
Spezialobjekte: Sehr ungewöhnliche Immobilien (denkmalgeschützte Villen, Gewerbeimmobilien mit Spezialnutzung) finden ihre Käufer ohnehin nicht über Massenportale, sondern über gezielte Ansprache.
Vor- und Nachteile gegenüber öffentlicher Vermarktung
Vorteile:
Nachteile:
Wie ein Off-Market-Verkauf in der Praxis abläuft
Schritt 1 – Bewertung und Strategie: Wir bewerten die Immobilie, definieren das Käuferzielprofil und legen einen realistischen Preisrahmen fest. Schon hier wird die Off-Market-Entscheidung getroffen.
Schritt 2 – Erstellung eines diskreten Exposés: Es entsteht ein hochwertiges Exposé, das aber nirgendwo öffentlich erscheint. Es wird per persönlicher E-Mail oder im Direktgespräch an passende Interessenten weitergegeben – mit Vertraulichkeitsvereinbarung, falls gewünscht.
Schritt 3 – Gezielte Ansprache: Aus unserer Käuferkartei wählen wir 5-15 Interessenten aus, deren Suchprofil zur Immobilie passt. Diese werden persönlich kontaktiert.
Schritt 4 – Besichtigungen: Statt Massen-Open-House-Terminen führen wir 2-5 individuelle Einzelbesichtigungen durch. Jede dauert in der Regel 60-90 Minuten und ist von uns vor- und nachbereitet.
Schritt 5 – Verhandlung und Abschluss: Mit den ernsthaften Interessenten verhandeln wir Konditionen, klären Finanzierungsstand und führen schließlich zur notariellen Beurkundung. Dieser Schritt unterscheidet sich nicht von einem öffentlichen Verkauf.
Was Off-Market NICHT bedeutet
Off-Market ist nicht gleich „unter Wert verkaufen": Im Gegenteil – bei Premium-Lagen erzielen Off-Market-Verkäufe oft bessere Preise, weil der Käuferkreis selektiv und kaufkräftig ist.
Off-Market ist nicht intransparent: Sie als Verkäufer erhalten alle Angebote vollständig und können sich frei entscheiden. Die Diskretion betrifft die Außenwahrnehmung, nicht die Kommunikation zwischen Ihnen und uns.
Off-Market ist nicht „nur für Reiche": Diskretion ist auch bei mittleren Preisklassen sinnvoll, wenn persönliche Gründe es rechtfertigen.
Unsere Erfahrung mit Off-Market in Bayern
Wir vermarkten regelmäßig Premium-Immobilien off-market in München, am Starnberger See, in Bogenhausen, Solln, Lehel und vergleichbaren A-Lagen. Unsere Käuferkartei umfasst mehrere hundert vorqualifizierte Suchende. Nicht jede Immobilie passt zu Off-Market – aber für die Objekte, bei denen es sinnvoll ist, ist es oft der Verkaufsweg, der das beste Ergebnis liefert.
Häufige Fragen
Kostet ein Off-Market-Verkauf mehr als ein öffentlicher?
Nein. Die Maklerprovision ist gesetzlich festgelegt und identisch (in Bayern 7,14 % gesamt, hälftig zwischen Käufer und Verkäufer). Off-Market ist also nicht teurer, sondern nur anders organisiert.
Wie lange dauert ein Off-Market-Verkauf?
Bei Premium-Lagen typisch 8-16 Wochen vom Erstgespräch bis zur Beurkundung. In Sonderfällen kann es länger dauern, wenn das Käuferprofil sehr eng ist und passendes Match aktiv gesucht werden muss.
Kann eine Immobilie nachträglich öffentlich vermarktet werden?
Ja. Wenn die Off-Market-Phase nach 8-12 Wochen kein Ergebnis bringt, wechseln wir nach Absprache zur öffentlichen Vermarktung – ohne dass dem Objekt der „Frische-Bonus" verloren geht, weil es vorher nirgends online war.
Erfahren meine Mieter vom Verkauf?
Bei Off-Market in der Regel nicht – außer Sie wünschen es. Besichtigungen mit Interessenten erfolgen in Absprache und wenn nötig zu Zeiten, an denen die Mieter nicht anwesend sind. Spätestens bei der notariellen Eigentumsumschreibung müssen Sie als neue Eigentümer aber benannt werden.
